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房產抵押的貸款就一定安全嗎?
來源:www.remru.com 發布時間:2021年09月03日
  2021年9月3日,以房屋作為抵押雖然會因中國房地產產業的特殊性給債權人一劑強心針,但是這并不代表房屋抵押業務就一定是優質的融資業務。因為其特殊,所以相應也伴隨著不少的“雷區”,其常常會導致看不清.真實的風險。那么該如何甄別房屋抵押借款業務中的風險呢。
      一、抵押房有司法行政限制
      在一般的房產抵押貸款業務當中,如果借款人不能履行還款義務的時候,出借人就有將借款人抵押的房產進行處理并獲得相應的抵押償付款的權利。不過,在法律上,如果當房產先于抵押存在司法或者行政限制的時候,此房產是不具有被抵押的權利的,與之相對應的是出借人就不具備處理這類房產的權利了。
      如何規避:提前在人法網、文書網查詢借款人是否正在被執行階段,同時查詢借款人是否在全國失信人名單中有記錄,從而杜絕抵押房產因為借款人原因而導致被查封,以確保借款人違約后能對抵押房產處置變現。
      二、抵押房產屬性是“劃撥”
      在我國,土地有兩種基本的使用權證,一是出讓,二是劃撥。房產證上屬性欄一般有標明是出讓還是劃撥。以出讓方式獲得的國有土地使用權是有償和有時間限制的,土地使用者在設定的權利范圍內享有對土地的使用,轉讓和抵押等民事權利,任何單位和個人不得干預;而以劃撥方式取得國有土地使用權的,除了法律的特別規定外,沒有使用期限的要求,一般只有國.家機關用地,軍事用地,城市基礎設施建設和公益事業用地等其他用地可以以劃撥形式取得,但其轉讓,出租,和抵押受到法律限制。
      如何規避:原則上盡力只接受出讓類房產和符合房改政策的劃撥類房產,以確保辦理抵押手續和處置房產的便捷性及可操作性,減低房產不能變現或變現手續繁瑣的風險。
      三、抵押房產尚有貸款未還

      在法律上,二次抵押是合法的。但其風險在于:當借款人因某種原因不能履行還款義務的時候,處置房產之后因平臺出借人沒有優先受償權而可能得不到或者不能全得到賠償。舉例說明,如果A借款人拿自己房產做抵押在B處借款100萬,之后又在C處進行二次抵押借款30萬,當A因某原因不能還款時,處置完A的房產后只得到了110萬。根據優先受償條例,B公司獲得了100萬的賠償,而C的借款人只有10萬的賠償金。

     如何規避:提前了解此房產首次抵押貸款的未還金額,對于存在較大未還金額的二次抵押房產,在對房產有準.確的估價的基礎之上,一般要么減少抵押的成數(抵押率),要么要求借款人償還首次抵押的未還余額,總之,盡力讓自己成為第一抵押債權人,即優先受償人。
     四、借款人有且只有一套房
      在房產抵押貸款業務當中,如果當借款人抵押的房產是借款人唯.一的一套房產,而且面積較小的話,其風險比較大。因為如果借款人因故無法履行還款義務時,即使根據抵押法平臺出借人獲得抵押房產的處置權,但是由于借款人及其家人無其他安身之處拒絕搬遷時,就算平臺申請法律援助,司法機關也會考慮到具體情況給予借款人及其家人人道主義的關懷,而不予處置房產,其結果對于平臺來說極.具道義和法律的考驗。
      如何規避:要求借款人出具第二套房產居住證明或第三人出具的允許居住證明,以保證房產能有效便捷的被處置。(今年最.高法已出新規明確:執行依據生效之后,被執行人為了逃避債務,轉讓、轉移自己的名下的房產,造成了只有一套房產,不屬于保護的對象)
      五、抵押貸款用途及抵押率
      根據民間借貸法規定:只有當借款用途合法時,出借人的權利才會受到法律保障;反之,如果出借人明知借款人的借款用途不合法而出借,則其權益不受法律保護。
      雖然房產具有較高的保值性,但在一些二三線城市,甚至是一些小城鎮,或者是特殊時期,其保值性并不高而且流動性也不強。借款時,如果給予的借款成數(抵押率)過高,遭遇損失的風險就較大。在借款人不能履行還款義務的時候,雖然你獲得了其房產的處置權,但是并不能保證處置后的房產就能夠獲得足夠的賠償金。房價下降,流動性差,或者處置成本過高都是影響其的因素。
      如何規避:一定要了解到借款人的借款用途,確保其合法性,并在借款協議中明晰標明借款人的借款用途。同時建議抵押率控制在65%以內,以確保遭遇損失的風險比較小。比如房子找專業評估機構估價100萬,你最多借給他65萬。
      六、其他風險因素
      其實在房產抵押貸款業務當中,還應注意房產產權不明,借款人年紀過大,借款人與用款人不一致陷入三角債,借款人職業特殊等等風險因素。
      如何規避:總之,一定要綜合考慮各個方面風險因素,不要以為房子抵押給你了就安全了,如果實在拿捏不準,可以咨詢相關專業人士意見,多留個心眼。

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